DIAGNOSTICS IMMOBILIERS
Techniciens Certifiés / Secteur Vendée
AUDIT ENERGETIQUE OBLIGATOIRE
A retenir :
Initialement prévu à partir du 1er septembre 2022, l'entrée en vigueur de l'audit énergétique obligatoire a été reportée au 1er avril 2023 selon un décret et un arrêté publiés au Journal officiel le 11 août 2022.
Un audit énergétique devra être réalisé préalablement à la mise en vente de maisons ou d'immeubles classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.
Ce document proposera les travaux à réaliser pour améliorer le classement de l'habitation, en une seule fois ou par étapes. Ces travaux ne sont pas obligatoires pour conclure la vente, mais l'acquéreur sera informé de leur nature.
À partir du 1er avril 2023, l'obligation de réaliser un audit énergétique concernera tout d'abord les habitations classées F ou G, les logements dits « passoires thermiques », dont la promesse de vente ou, à défaut, l'acte de vente, est signé à partir du 1er septembre 2022, selon un décret daté du 9 août 2022.
L'audit s'appliquera ensuite aux habitations classées E à partir du 1er janvier 2025, puis aux logements classés D à partir du 1er janvier 2034.
Les bâtiments sont responsables de plus de 40% des dépenses énergétiques à eux seuls et de 25% des émissions des gaz à effet de serre !
POURQUOI ?
Nous sommes tous confrontés à la même urgence environnementale : réduire notre consommation d’énergie et l’émission de gaz à effet de serre.
Les bâtiments sont responsables d'à peu près la moitié des dépenses énergétiques à eux seuls !
Il est donc capital de bien connaître les performances énergétiques pour réduire notre impact sur l’environnement.
Pour cela, une Directive européenne de 2002 retranscrite en droit français demande de procéder à des Diagnostics de Performance Énergétique (DPE) pour évaluer consommation d'énergie et émissions de gaz à effet de serre.
Le DPE est la pierre angulaire de la rénovation énergétique, il a été réformé avec application du nouveau dispositif dans son ensemble le 1er mai 2013.
QUAND ?
L'obligation d'établir un DPE s'applique aux bâtiments existants comme aux constructions neuves. Son contenu est différent selon l’âge et les caractéristiques du bien immeuble vendu.
En cas de vente :
Depuis le 1er novembre 2006, le vendeur est tenu de fournir un DPE établi depuis moins de 10 ans à l’acquéreur à la promesse de vente et, à défaut de promesse, à l’acte authentique.
En cas de location :
Depuis le 1er juillet 2007, le propriétaire bailleur doit fournir un DPE établi depuis moins de 10 ans au locataire lors de la signature ou du renouvellement du bail.
Attention !
Depuis le 1er janvier 2011, l’étiquette énergétique de ce DPE doit être intégrée dans les annonces immobilières de vente et de location.
Copropriété :
Les bâtiments équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement ont pour obligation de faire réaliser un DPE «collectif» au plus tard le 31 décembre 2016.
Seule exception : les bâtiments à usage principal d’habitation de 50 lots et plus qui doivent établir un audit énergétique avant la même échéance.
Affichage dans les bâtiments publics :
Les étiquettes du DPE doivent être affichées dans les bâtiments publics dont la superficie est supérieure à 1000 m². Ce seuil est abaissé progressivement, avec les échéances suivantes :
• Obligation pour les surfaces supérieures à 500 m² à l’échéance du 1er janvier 2015 au plus tard ;
• Après le 1er juillet 2015, obligation pour les surfaces supérieures à 250 m² à l’échéance du 1er janvier 2017 au plus tard.
Attention !
L’acquéreur (ou le locataire) ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative.
COMMENT ?
Le DPE évalue la performance énergétique du bien et exprime des préconisations de travaux, base de réflexion à la rénovation énergétique.
Deux méthodes s’appliquent de manière distincte en fonction du type de bien pour le classer avec les étiquettes "énergie" et "climat" :
• la méthode conventionnelle : S’appliquant essentiellement sur les biens construits après le 1er janvier 1948, elle est basée sur les caractéristiques techniques du bâti et indépendante de l’usage. Le professionnel renseigne des paramètres (année de construction, type et épaisseur des murs, présence ou absence d’isolant, superficie, altitude, type de chauffage…) et le logiciel effectue le calcul ;
• la méthode par factures : elle dépend de l’occupation et de l’usage de l’occupant. Le professionnel récolte les factures des consommations (ou les index des relevés de compteurs) à partir desquelles il va établir le DPE, en fonction du type de chauffage.
Si les factures ne sont pas exploitables, il est désormais réglementairement possible d’établir un DPE avec une étiquette énergie vierge.
Le plan de fiabilisation entré en vigueur dans sa totalité depuis le 1er mai 2013 a notamment augmenté le nombre de critères à renseigner. Il a également amélioré les outils de calculs.
Ce diagnostic est réalisé par un diagnostiqueur qui répond aux obligations légales entrées en vigueur le 1er novembre 2007 (certification du technicien, minimum de garantie en assurance et indépendance et impartialité dans la réalisation du diagnostic).
Attention !
En fonction de l’usage du bâtiment et du type de mission, le niveau de certification requis n’est pas le même. Le prescripteur de diagnostic peut être appelé en responsabilité en cas de non‐respect de ces obligations.
L'état des lieux vise à décrire et constater l'état de conservation du logement. Doivent y figurer un certain nombre d'informations :
Les techniciens du cabinet CTIA DIAGNOSTIC sont tous certifiés par un organisme accrédité par le COFRAC (COmité FRançais d'ACréditation) et assurés.
Nos compétences et notre structure seront la garantie de votre succès.
Des expertises immobilières de qualité.
Lieu d'intervention :
Vendée (85)
Brétignolles sur Mer (85470), Brem sur Mer (85470), Saint Gilles Croix de Vie (85800), Saint Hilaire de Riez (85270), Saint Jean de Monts (85160), Givrand (85800), Les Sables d'Olonne(85100), Soullans (85300), Challans (85300), Olonne sur Mer (85340), Le Château d'Olonne (85180), L'Aiguillon sur Vie (85220), Commequiers (85220), Coex (85220), ...
Lien Chambre des Diagnostiqueurs Immobiliers FNAIM :
C’est fait ! Au terme d’un long parcours législatif, les mesures du projet de loi ALUR concernant le nouveau DDT location sont définitivement adoptées. Elles ont en effet été votées dans les mêmes termes par le Sénat en seconde lecture au cours des séances des 29 et 30 janvier.
Prochaine et
dernière étape avant d'entrer dans la phase d'application par une série de
décrets, la commission mixte paritaire, le 11 février prochain. Les
dispositions restant en discussion du projet de loi pour l'accès au logement à
un urbanisme rénové doivent en effet faire l’objet d’une commission mixte
paritaire (7 sénateurs, 7 députés) chargée de trouver une version commune aux
deux chambres. En cas d’échec, l’Assemblée nationale aura le dernier mot.
Un diagnostic gaz obligatoire (définitivement adopté)
Lire par ailleurs. Le diagnostic gaz, sauvé in extremis par Cécile Duflot au
terme de l’examen du texte par l’Assemblée nationale (lire par ailleurs)
consistera au seul contrôle des tubes souples ou tuyaux flexibles
d'alimentation des appareils fonctionnant au gaz, dont l'objet est d'évaluer
les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.
Cet état devra être annexé au dossier de diagnostic technique, fourni par le
bailleur, et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son
renouvellement.
Un décret en Conseil d'État, publié dans la limite de
six ans à compter de la publication de la loi, en définira les modalités
d'application ainsi que sa date d'entrée en vigueur en fonction des enjeux liés
aux différents types de logements.
Le repérage de l’amiante dans le DDT (définitivement adopté)
Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de
matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante sera
annexée au dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, et annexé
au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
Si le principe de l’intégration de l’état amiante est désormais acquis, une
incertitude demeure sur son contenu. L’Assemblée nationale semblait vouloir
simplement reprendre l’état réalisé lors de la vente de l’immeuble, mais en
deuxième lecture le Sénat opte plutôt pour un état dont les modalités et
notamment la liste des matériaux ou produits concernés seraient définis par
décret en Conseil d’État.
Un diagnostic électricité dans le DDT (définitivement
adopté)
Un état de l'installation intérieure d'électricité dont l'objet est d'évaluer
les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes devra être
annexé au dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, et annexé au
contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement.
Un décret en Conseil d'État, publié dans la limite de six ans à compter de la
publication de la loi, en définira les modalités d'application ainsi que sa
date d'entrée en vigueur en fonction des enjeux liés aux différents types de
logements.
Création d’un contrat-type de location comportant
notamment la surface habitable (définitivement adopté)
Création d’un contrat-type de location mentionnant notamment « la consistance,
la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, telle que
définie dans le code de la construction et de l'habitation ».
Recours du locataire en cas d’absence de la mention de
la surface habitable dans le contrat de location (définitivement adopté)
Possibilité pour le locataire, en cas d’absence de la mention de la surface
habitable dans le contrat de location, dans un délai d'un mois à compter de la
prise d'effet du contrat de location, de mettre en demeure le bailleur de
porter cette information au bail. À défaut de réponse du bailleur dans le délai
d'un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le
délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente
afin d'obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer. »
Recours du locataire en cas de surface habitable
inférieure à celle mentionnée dans le bail (définitivement adopté)
Possibilité
pour le locataire, sur le même principe que la loi carrez, lorsque la surface
habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle
exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, de demander
une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.
À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer.
La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. »
Cette mesure a fait l’objet d’un long débat sur le délai de recours et le
caractère rétroactif de la diminution du loyer.
Obligation de transmettre au diagnostiqueur les index de chaque énergie
relevés lors de l’état des lieux en vue de l’établissement du DPE
(définitivement adopté)
Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de
sortie par les relevés des compteurs pour chaque énergie, en présence d'une
installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective
avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est
mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de
performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du code de la construction
et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à
disposition des factures.
Création d’un diagnostic technique global des copropriétés (définitivement
adopté)
Un diagnostic technique global des immeubles remplacera celui réalisé
actuellement lors de la mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus
de quinze ans.
Ce diagnostic aura pour objet d’informer les copropriétaires de l’état de leur
bien commun pour leur permettre d’évaluer son état de conservation et de
programmer, le cas échéant, les travaux nécessaires à son entretien ou à sa
réhabilitation.
Mérule : un dispositif d’information copié sur celui relatif aux
termites (définitivement adopté)
Les deux assemblées ont voté un dispositif d’information, articulé autour
des connaissances et des caractéristiques locales du développement du
champignon et organisé à partir du modèle en place pour la lutte contre les
insectes xylophages (termites) et l’état des risques naturels et
technologiques. Ainsi, dès qu’il aura connaissance de la présence de mérule
(serpula lacrymans) dans un immeuble bâti, l’occupant de l’immeuble contaminé
devra en faire la déclaration en mairie. A défaut d’occupant, la déclaration
incombera au propriétaire. Pour les parties communes d’un immeuble relevant de
la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis, la déclaration incombera au syndicat des copropriétaires.
A noter également :
Réflexion sur la possible intégration de la performance énergétique parmi
les caractéristiques du logement décent (définitivement adopté)
Le Gouvernement remet au Parlement un rapport sur l'opportunité de réviser le
décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement
décent pris pour l'application de l'article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13
décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, notamment
sur la possibilité d'une évolution de la définition du seuil minimal de
superficie en deçà duquel un logement est considéré comme indécent et d'une
intégration de la performance énergétique parmi les caractéristiques du
logement décent.
L’article 4 quater, supprimé par l’Assemblées nationale, qui imposait la
publication de la surface Carrez dans les annonces locatives proposées sur les
sites internet a été rétabli par le Sénat.
Toute personne qui pratique la promotion en ligne de biens immobiliers à usage
d’habitation, locatifs ou non, est tenue d’afficher une information loyale,
claire et transparente sur la surface habitable prévue au titre de l’article 46
de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des
immeubles bâtis.
Les outils de recherche en ligne et les résultats filtrés ne peuvent faire apparaître une autre surface.
Cette mesure n’est pas définitivement adoptée et sera discutée en CMP.
Le double mesurage introduit par la loi ALUR, dont les modalités d’application font l’objet d’une vive controverse parmi les professionnels de la transaction, devrait être purement et simplement supprimé par voie d’ordonnance.
Le gouvernement vient d’obtenir
l’autorisation de prendre des mesures législatives d'ajustement prévues par la
loi Alur dans le domaine des transactions immobilières, via un amendement au
projet de loi sur la simplification de la vie des entreprises adopté
mardi.
Repérage des matériaux et produits de la liste C
Lors de démolition totale d’immeuble, l’ensemble des matériaux est sollicité. De ce fait, un repérage « destructif » est autorisé pour repérer des matériaux auxquels on ne peut accéder que par travaux destructifs Ce repérage porte a minima sur des produits et matériaux de la liste C de l’annexe 13.9 du Code de Santé Publique.
Les résultats du repérage doivent être transmis à toute personne appelée à concevoir ou à réaliser les travaux, à qui incombent, en application du code du travail, l’organisation et la mise en œuvre des normes de protection requises.
Ainsi, sauf impossibilité technique, il doit être procédé, avant la démolition, à un retrait des matériaux contenant de l’amiante.
